Propuestas de solución el problema de la vivienda

Cuando hablamos del problema de la vivienda en España nos referimos a la enorme dificultad que encuentra una proporción significativa de la población, en especial, los jóvenes para acceder a una vivienda digna. No creo que la solución para este problema pase por limitar los precios de los alquileres (medida que invita a retirar pisos del mercado) o a impedir a los propietarios desahuciar a los inquilinos que no pagan (auténtica expropiación que es posible que finalice con indemnizaciones futuras a cuenta de los impuestos de todos).

La verdad es que los ayuntamientos tienen una de las claves, me temo que desconocida, para resolver este problema incrementando sustancialmente el número de viviendas en el mercado tanto en alquiler como en propiedad. Entre los años 2019 y 2022 (ambos incluidos) Madrid tuvo un resultado presupuestario ajustado positivo de más de 1.354 millones de euros.

En el mismo período Barcelona lo tuvo de 279,7 millones de euros. Estos recursos que se tienen y que no se han gastado pueden destinarse a un plan completo de vivienda municipal. Los pasos podrían ser los siguientes:

a) Destinar el 10% de las cantidades anteriores a la mejora de los servicios municipales competentes en materia de gestión de la vivienda. Con estos recursos se pretenden evitar los cuellos de botella y los retrasos en la tramitación de los expedientes.

b) Se ha de tener en cuenta que, además, de crear suelo urbano y construir sobre el mismo, que genera nuevos pisos al cabo de varios años, se han de aprovechar las viviendas ya existentes en las ciudades más demandadas.

• Los Ayuntamientos reciben información de todas las operaciones de transmisión inmobiliaria. En el caso de transmisiones inmobiliarias por sucesión y, en especial, en el caso de que se creen indivisos, el Ayuntamiento se puede dirigir a los herederos para ofertarles la compra de la vivienda por el valor de referencia fijado por el Catastro.
• En el caso de pisos que necesitan rehabilitación se puede ofertar por el Ayuntamiento la realización de las obras de mejora a cambio de la cesión del piso en derecho de usufructo al Ayuntamiento por una serie de años.
• En el caso de locales vacíos a pie de calle se ha de facilitar la conversión en viviendas cumpliendo unos estándares de calidad mínimos.

c) Los Ayuntamientos deben privilegiar el acceso a la vivienda en propiedad al alquiler ya que las situaciones de arrendamiento público generan situaciones notablemente injustas. Si un inquilino no paga cuando se acercan las elecciones, ¿el Ayuntamiento va a desahuciarlo? Si los inquilinos de un bloque en alquiler a los que se les va a extinguir el contrato se niegan a marchar, ¿la solución de prorrogarles el contrato es justa para quienes esperaban a ser los siguientes arrendatarios?

d) A efectos de que el acceso a la vivienda en propiedad sea un incentivo, se establecen contratos de arrendamiento con opción de compra. El precio de compra del piso depende de la cantidad satisfecha por alquiler y se establecen descuentos por el cumplimiento de los pagos comunes o puntualidad en el pago de la renta.

No sé si estas medidas son las más adecuadas ni siquiera sé si son las más justas pero no recuerdo haber oído hablar de algunas de estas soluciones con anterioridad.

José María Tovillas Morán. Catedrático de Derecho Financiero y Tributario de la Universidad de Barcelona

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