Poseer la casa propia sigue siendo un sueño para gran parte de la población pero los precios de la vivienda dependen en gran medida de la oferta y la demanda, de la tasa de inflación y los tipos de interés.
En la actual subida de los tipos de interés, la amenaza de un parón inmobiliario acecha al mercado europeo, con un tercer aumento del año de 75 puntos básicos por parte del Banco Central Europeo y que sitúa los tipos en el 2%. El euríbor, el tipo de interés al que se prestan el dinero entre sí diferentes bancos europeos, por su parte, presenta una cotización media de 2,850% en esta última recta del año y la tendencia es que alcance pronto el 3%.
Contener la inflación que alcanzó el 10% interanual en la zona euro y el 8,9% en España es el objetivo que persigue la máxima entidad bancaria europea, pero esto tiene un alto precio que afecta entre otros sectores el costo de las hipotecas, afectando directamente al mercado inmobiliario.
Con este aumento en las hipotecas son menos las familias que pueden acceder a un préstamo y, por tanto, se reduce la cantidad de compradores potenciales, es decir, la demanda se contrae.
Si bien el mercado inmobiliario español venía atravesando un periodo positivo debido al ahorro acumulado por las familias durante la crisis sanitaria y a la escasez de oferta de nueva vivienda frente a una gran demanda, el aumento de la inflación y encarecimiento de las materias primas a causa de la guerra en Ucrania, han paralizado gran parte de las promociones, minimizando aún más la oferta de obra nueva.
Se estima que el sector de la población más afectado por la suba de los tipos de interés será aquel que accede a la primera vivienda, es decir, a propiedades inferiores a los 150 mil euros, cuyos compradores son menores de 40 años, y esto se deberá también al endurecimiento de las condiciones bancarias para otorgar los créditos.
Pero el impacto no será el mismo para todas las regiones y algunas ciudades se verán más afectadas que otras, siendo más factible que los precios se mantengan en las zonas más demandadas como lo son las grandes ciudades y regiones turísticas. Barcelona, por ejemplo, estima seguir el pulso de las grandes urbes globales con un mercado inmobiliario sostenido para el próximo año.
Gastos generales flexibles: una estrategia para superar la crisis
En la búsqueda de alternativas que reduzcan los costos operativos de la construcción la estrategia de gastos flexibles permite ahorrar en una variedad de ítems que pueden ser móviles en los presupuestos de las empresas de construcción.
Cuando hablamos de gastos flexibles nos referimos a aquellos que no se consideran fijos o inamovibles, por lo tanto pueden reducirse o aumentar según la demanda.
En Barcelona y/o Cataluña, el alquiler de maquinaria o las contrataciones temporales, ya sea de personal para obra o administrativo, son un buen ejemplo de las posibilidades con las que cuentan las empresas constructoras de la región para prescindir de grandes inversiones puntuales mientras no se alcance un volumen de trabajo seguro que garantice los ingresos necesarios para sostener la productividad, al mismo tiempo que se logra mantener la rentabilidad aún en periodos de baja actividad.
En estos tiempos de incertidumbre, este tipo de estrategias permiten a los constructores sostenerse de la mejor manera posible aún cuando el flujo de trabajo decaiga en un porcentaje importante, sin tener que asumir grandes riesgos. Y, apenas el mercado empiece a recuperarse, estas empresas percibirán un mayor crecimiento.
Las constructoras que logren incorporar esta estrategia deberán aceptar achicarse para sobrevivir en este periodo. Una planificación detallada de los costos permanentes y flexibles les permitirá un crecimiento constante, aún cuando la incertidumbre actual les dicta un ritmo lento pero seguro hacia el éxito.
Impacto en la construcción de obra nueva en Cataluña
En Cataluña, así como en otras regiones, hemos visto a muchas promotoras desacelerar o suspender sus obras debido a la inflación y el consecuente incremento en los costes de la construcción que produjo la invasión rusa en Ucrania.
Si ya el mercado se caracterizaba por una escasez de oferta contra la demanda de vivienda, esta situación de decrecimiento de la nueva obra junto con el aumento de los tipos de interés estipulan una bajada abrupta de los precios para 2023.
Mientras la incertidumbre gira en torno a las perspectivas del mercado inmobiliario global, en Cataluña se percibe una cierta confianza que permite dar continuidad a las promociones que darán satisfacción a la demanda de nueva vivienda.
Sergio Fidalgo relata en el libro 'TV3, el tamborilero del Bruc del procés' como a los sones del 'tambor' de la tele de la Generalitat muchos catalanes hacen piña alrededor de los líderes separatistas y compran todo su argumentario. Jordi Cañas, Regina Farré, Joan Ferran, Teresa Freixes, Joan López Alegre, Ferran Monegal, Julia Moreno, David Pérez, Xavier Rius y Daniel Sirera dan su visión sobre un medio que debería ser un servicio público, pero que se ha convertido en una herramienta de propaganda que ignora a más de la mitad de Cataluña. En este enlace de Amazon pueden comprar el libro.
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